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中國社會(hui)科(ke)學院城(cheng)市與競爭力研(yan)究中心主任倪鵬飛近日在中新社國是論(lun)壇cheng)媳硎荊020年,樓市將繼(ji)續處在降溫(wen)通道,在沒有重(zhong)大(da)政策轉向和意外事件沖擊(ji)下,不會(hui)出現劇烈波動(dong)。

發言摘要如(ru)下︰

2019年的回(hui)顧

2019年,樓市初步進(jin)入穩定健康發展狀態(tai),基(ji)本實現三(san)穩調控目(mu)標,是近年來最好的狀態(tai)。具體看︰

第一,時(shi)間上(shang),穩中有變,四季(ji)逆轉。

全國房價增幅經(jing)歷降、升(sheng)、降再企穩的過程,同(tong)比增幅由2019年6.6%。銷(xiao)售額變動(dong)總(zong)體平穩,月度(du)商品房銷(xiao)售額增長率(lv)有升(sheng)有降,2019年同(tong)比增長-0.1%。新開(kai)工面(mian)積、施工面(mian)積與竣工面(mian)積之間的增幅差距由大(da)變小。反cong)ying)出總(zong)體的nan)址抗┬υ讜齔? 痹詮└衷誄中黽jia)。待(dai)售商品房面(mian)積持續下降,但下降由加(jia)速(su)轉向減速(su)。2019年2月至10月,現房存銷(xiao)比由17.94(月)持續下降到15.92(月),已處于(yu)6~18個月的合理區間。期房存銷(xiao)比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年),但到2019年逆勢上(shang)升(sheng)至3.0年,期房去化(hua)壓力較之前有所增加(jia)。全國房地產(chan)開(kai)發投(tou)資額增幅變動(dong)平穩,2019年同(tong)比增長9.9%。

第二,空間上(shang),降溫(wen)明顯,分化(hua)再現。

全國房價總(zong)體下降城(cheng)市數量(liang)和下降速(su)度(du)超過去年同(tong)期。一、二線(xian)城(cheng)市xing)鏊su)同(tong)頻回(hui)升(sheng),三(san)、四nan)xian)城(cheng)市xing)鏊su)共同(tong)下降。東部地區房價增速(su)變動(dong)相對平穩,中西(xi)部和tou) 鋇厙鏊su)明顯下降。城(cheng)市群(qun)中心城(cheng)市房價同(tong)比增速(su)回(hui)升(sheng),非中心城(cheng)市城(cheng)市房價增速(su)有所下降。

分析原(yuan)因︰總(zong)體上(shang),面(mian)對復(fu)雜嚴峻(jun)的國內經(jing)濟(ji)形勢,中央調控持續給力不動(dong)搖,基(ji)礎制度(du)改革邁出重(zhong)要步伐(fa),效果(guo)顯著,值得點(dian)贊。具體看,持續調控的力度(du)qun)徒謐嘀苯jie)和tu)浣jie)影響金(jin)融(rong)機構等市場的行為(wei)和預(yu)期,導致(zhi)總(zong)體穩定的前提下,樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼,樓市年穩季(ji)變。

2020年展望

2020年樓市將繼(ji)續保持“年穩季(ji)變”的特點(dian),空間持續分化(hua),風險如(ru)影隨行。

第一,總(zong)體上(shang),市場繼(ji)續處在降溫(wen)通道。在沒有重(zhong)大(da)政策轉向和意外事件沖擊(ji)的情況下,不會(hui)出現劇烈ye)牟 dong)。

具體看,商品房價格同(tong)比增幅保持在5-8%區間,商品房銷(xiao)售面(mian)積同(tong)比增幅將保持在-1到2%,房地產(chan)開(kai)發投(tou)資同(tong)比增速(su)將持續在7-10%區間內。

主要因為(wei)︰城(cheng)鎮化(hua)率(lv)加(jia)速(su)期決(jue)定市場預(yu)期相對樂觀。住房剛性(xing)、改善(shan)性(xing)和重(zhong)置需求依然較大(da)。炒房的利益機制沒有完(wan)全消(xiao)除(chu)。宏觀經(jing)濟(ji)和外部環(huan)境(jing)對房地產(chan)不利影響有限。樓市調控不太可能放松。

第二,時(shi)間上(shang),降溫(wen)中還有起伏(fu)和波動(dong)。

2020年春夏秋冬的樓市仍將面(mian)臨,升(sheng)降交替,窄幅波動(dong)。因為(wei)市場環(huan)境(jing)及預(yu)期在不斷變化(hua)中,調控政策或根據樓市當(dang)期和未來可能的變化(hua)會(hui)適時(shi)微調。

第三(san),空間上(shang),城(cheng)市分化(hua)可能持續凸顯。

2020年,一、二線(xian)城(cheng)市、東部城(cheng)市、都市圈城(cheng)市群(qun)、特殊資源城(cheng)市與四、五線(xian)及以下城(cheng)市、西(xi)部東北城(cheng)市、城(cheng)市群(qun)以外、資源枯竭城(cheng)市的經(jing)濟(ji)和人口(kou)的分化(hua)將持續。

主要因為(wei)︰經(jing)濟(ji)基(ji)本面(mian)變化(hua)決(jue)定樓市xing)誑佔瀋shang)持續分化(hua)。2020年國家一些區域政策調整以及新的區域規劃(hua)陸續出台將加(jia)劇分化(hua)。過去2017-2018年邊緣deng)蚵?械哪嫦  jia)劇分化(hua)。

第四,風險上(shang),總(zong)體下降中局部可能上(shang)升(sheng)。

當(dang)前的均衡是鐵令下的弱均衡,調控操作若有不當(dang),樓市xing)誦杏謝 齪俠砬淶姆縵鍘J諧 魈逵you)其開(kai)發企業(ye)面(mian)臨資shi)jin)鏈斷裂和破產(chan)倒閉風險。總(zong)體存銷(xiao)比再度(du)回(hui)升(sheng)預(yu)示個別(bie)區域過剩嚴重(zhong)。

2020年對策建議(yi)

應堅持調控不動(dong)搖,完(wan)善(shan)調控的機制,加(jia)快相關基(ji)礎制度(du)改革。

第一,重(zhong)構房地產(chan)與宏觀經(jing)濟(ji)關系。妥善(shan)應對宏觀經(jing)濟(ji)和外部環(huan)境(jing)的挑戰。讓住房回(hui)歸到民生的初心、居(ji)住的功能。在抑(yi)制炒的同(tong)時(shi),支持剛性(xing)需求、改善(shan)性(xing)需求和重(zhong)置需求。讓穩增長與穩樓市並進(jin),促進(jin)房地產(chan)的轉型升(sheng)級帶動(dong)整體結構的調整。加(jia)快城(cheng)市更新和舊房改造,讓房地產(chan)在調控中邁向高質(zhi)量(liang)發展。

第二,堅持房地產(chan)調控不動(dong)搖。提升(sheng)調控的政治wo)嘉wei),保持戰略定力。強(qiang)化(hua)三(san)穩目(mu)標,落實主體責任。實施區間調控,把握(wo)節奏與力度(du),用好極限施壓。做好防控樓市雙向劇烈波動(dong)預(yu)案。

第三(san),完(wan)善(shan)“一城(cheng)一策”調控機制。完(wan)善(shan)“一城(cheng)一策”全國住房、土地和金(jin)融(rong)的市場監管(guan)體系。健全“一城(cheng)一策”的住房、土地、金(jin)融(rong)的聯(lian)動(dong)機制。探索土地、財稅和金(jin)融(rong)等統一性(xing)政策“一城(cheng)一策”執行。探索“一城(cheng)一策”的主要政策匹配(pei)機制。

第四,加(jia)快基(ji)礎性(xing)配(pei)套制度(du)改革。繼(ji)續深化(hua)集體建設用地和宅基(ji)地市場化(hua)改革。建立土地用途變性(xing)的利益共享機制。加(jia)快建立“住房土地指標隨人口(kou)流動(dong)掛鉤”的制度(du)。繼(ji)續建立土地供應與商品房去化(hua)周期聯(lian)動(dong)機制。完(wan)善(shan)“限房價競地價”、“限地價競配(pei)建”等拍賣制度(du);完(wan)善(shan)金(jin)融(rong)機構的公司(si)治理體系,形成(cheng)金(jin)融(rong)機構趨“住”避“炒”的內在機制。完(wan)善(shan)多層次商品房和保障房金(jin)融(rong)體系,形成(cheng)“短借長還”的融(rong)資機制。建立住房金(jin)融(rong)審(shen)慎監管(guan)制度(du);建立全國統一的稅收(shou)制度(du),改革稅收(shou)征管(guan)制度(du)。開(kai)征房地產(chan)稅,重(zhong)塑房地產(chan)稅收(shou)體系。

第五,加(jia)快住房供給側結構性(xing)改革。以產(chan)權化(hua)為(wei)主線(xian),構建中國住房的供應體系。以城(cheng)鎮化(hua)為(wei)基(ji)礎,構建中國住房的mu)佔涮逑怠R災悄芑hua)為(wei)目(mu)標,構建中國住房高質(zhi)量(liang)的產(chan)品及產(chan)業(ye)體系。從(cong)而繪(hui)制樓市新基(ji)因圖(tu)譜。

作者(zhe)︰倪鵬飛

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